SCHILDERWERK

Kostenpost
Het zal niet verbazen dat het schilderwerk in het Meerjaren Onderhouds Plan (MOP) veelal een grote kostenpost vormt. Geld uitgeven aan schilderwerk dient in het algemeen twee doelen. In de eerste plaats is het natuurlijk een kwestie van conserveren. De te behandelen onderdelen moeten worden beschermd tegen verwering door vocht, UV-stralen en dergelijke. Slechte bescherming van gebouwdelen van hout, beton of staal leidt tot veroudering en functieverlies en dat vormt op zich de inleiding tot grotere kosten van herstel. Het tweede doel van tijdig uitgevoerd schilderwerk heeft te maken met het aanzien ofwel het esthetisch uiterlijk en indirect dus met het waardebehoud van het gebouwcomplex, de uitstraling en het woongenot.

Conditiemeting
Sinds oktober 2006 beschikken de professionele beheerders over een instrument voor conditiemeting van bouwkundige en installatietechnische gebouwdelen in de vorm van de NEN 2767-1. Die norm bevat een methode voor het eenduidig vastleggen van de actuele conditie, ook van het schilderwerk. De conditie wordt op grond van opnamen vastgelegd op een ordinale schaal van 1 tot en met 6. Daarbij stelt een score van 1 de oorspronkelijke kwaliteit voor en een score van 6 geeft de noodzaak van onmiddellijk herstel aan. De feitelijk vastgestelde conditie van het schilderwerk wordt vervolgens vertaald in een naar rato omschreven onderhoudsingreep die de oorspronkelijke kwaliteit herstelt.

Grote en kleine beurten
Analoog aan de onderhoudsschema's van auto's, waarin vroeger, gebaseerd op de toenmalige technologie, afwisselend een grote en een kleine onderhoudsbeurt waren voorzien, is de tussenliggende kleine schilderbeurt inmiddels vervangen door periodieke grote schilderbeurten. De verbeterde verfproducten en -systemen maken tussenliggende kleine beurten veelal overbodig. Per definitie betekent dat een vermindering van de kosten voor schilderonderhoud over een langere termijn gezien.

Schildercyclus
Om de hoeveel jaar een grote schilderbeurt nodig is, hangt af van het te behandelen materiaal, het gekozen verfsysteem, de kompasligging van de te behandelen delen en de geografische ligging van het gebouwcomplex. Een ligging direct aan zee vereist bijvoorbeeld relatief meer schilderonderhoud vanwege de snellere verwering van de conservering.

Een eenmaal vastgestelde schildercyclus zal door periodieke inspecties, met behulp van professionele conditiemeting, kunnen worden bijgesteld. Zo'n werkwijze voorkomt onnodige ingrepen en kosten en waarborgt het behoud van de bouwkundige en installatietechnische gebouwdelen.

Binnen budget uitbesteden
Aan de vooravond van een geplande en noodzakelijk bevonden schilderbeurt vormt het budget uit het Meerjaren Onderhouds Plan de basis voor het uitbesteden van het schilderwerk. Het is natuurlijk de kunst om de werkzaamheden binnen dat budget uitbesteed te krijgen.

In de praktijk zien we nogal eens de eenvoudige aanpak gedemonstreerd van het offerte laten maken door een aantal schildersbedrijven. Daarbij wordt helaas te vaak voorbij gegaan aan een goede voorbereiding in de vorm van het maken van een eenduidige technische omschrijving van de werkzaamheden, het te gebruiken verfsysteem, de toe te passen werkmethoden, de bereikbaarheid, de planning, de doorlooptijd, subsidiemogelijkheden en zelfs de correcte hoeveelheden ontbreken nog wel eens.

Het gevolg is dat er na verloop van tijd een aantal offertes voorliggen die qua prijs enorm uiteenlopen. Kiezen voor de goedkoopste aanbieder betekent in dat geval niet het verwerven van de juiste prijs-kwaliteitsverhouding en kan een aanzienlijke hoeveelheid meerwerk tot gevolg hebben waardoor het werk mogelijk niet binnen het budget wordt gerealiseerd.

Het voorbereiden van de uitbesteding door het maken van een zogenoemde offertespiegel op grond van een eenduidige technische omschrijving is dus een must.

Toezicht op de uitvoering
Is het schilderwerk eenmaal in uitvoering, dan wilt u waar voor uw geld. Om dat te kunnen controleren zijn er twee zaken nodig. In de eerste plaats de al genoemde technische omschrijving waarop de uitvoering moet zijn gebaseerd en in de tweede plaats deskundig toezicht door een professionele vastgoedbeheerder die de werkzaamheden begeleidt, de uitvoering controleert op werkmethoden en materiaalsoorten en ten slotte de oplevering en de afname verzorgt.

Professionele aanpak
Het belang van goed schilderwerk is in het totale onderhoud van een gebouwcomplex groot, vanwege de conservering en de uitstraling, maar ook doordat schilderwerk een groot deel van het onderhoudsbudget opeist. Professionele budgettering in een Meerjaren Onderhouds Plan, gedegen voorbereiding van de uitbesteding en controle op de uitvoering betalen zich dubbel en dwars terug.